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碧桂园AB面:高业绩背后的债务风险

2018-12-09 16:55

  在一线城市房价持续上涨的当下,三四线城市库存严重成为中国房地产行业的另一面。对于素有三四线来说,硬币的两面在其身上得到了集中体现。2015年,碧桂园在一二线城市攻城掠地,公司内部更是成立了特别工作团队,由联席总裁朱荣斌领衔专责一线城市拓展。此外,碧桂园进军海外,在马来西亚柔佛州的一片汪洋大海上投资2500亿元填海造城,建造碧桂园森林城市。但另一方面,在碧桂园庞大的项目列表中,还有高达201个项目位于三四线城市。其中多个项目进展缓慢——实际动工早于2010年,至今已建成面积占项目总面积尚不足50%。碧桂园的现状引发外部担忧,招商证券(香港)分析师认为碧桂园是在以债务换增长。国际评级机构标准普尔近期则因碧桂园利润率和财务杠杆恶化对其下调了评级。不过碧桂园方面解释称,标普下调碧桂园评级,可能与其看淡房地产行业前景以及中国经济有关,而惠誉、穆迪两大国际评级机构均维持了对碧桂园的评级。

  年轻女孩方晓三年前来到满洲里,做了一名房地产中介。她最近发现生意越来越难做。

  满洲里是中俄边境的陆运口岸城市,位于内蒙古呼伦贝尔大草原的腹地,城区的建筑大多充满了俄罗斯风情。自2014年卢布大幅贬值以来,满洲里对俄出口贸易遭受明显负面冲击,整体经济环境开始下行。

  对于方晓来说,这一切最直接的感受是,她挂在网上的多套碧桂园房子卖不出去了。现在生意不好做,卢布贬值,以前那些商人都不来了。方晓说,碧桂园在满洲里的楼盘离市区比较远,想在那儿住,你至少得有个车。一手房的销售也许比较好一些,但二手房想卖出,现在基本不可能。

  这样的情况不会被写进碧桂园集团(下称碧桂园,02007.HK)的年报里。今年3月15日,碧桂园在香港召开了2015年度业绩发布会,释放出来的信息是:2015年一二线城市拿地金额占总购地金额的75%,合同销售额有52%来自于瞄准一二线城市的项目……

  楼市低迷,开发商们如今已将一二线城市当作救命稻草。在一线城市房价持续上涨的当下,方晓在满洲里所见证的,是中国房地产市场的另一面。

  这个局面已经被有关方面注意到。在3月15日召开的十二届全国人大四次会议新闻发布会上,住房和城乡建设部部长陈政高表示,目前中国房地产市场分化严重、库存较高,尤其是三、四线年年底,全国商品房库存7.18亿平方米。到了今年2月,库存面积上升到7.39亿平方米,增长率也达到15.7%。

  晚上9点以后,你很难在满洲里的大街上见到人。这与方晓三年前来这里时的情况很不一样。你现在只能看到车,见不到人。但以前晚上不是这样的。方晓认为,人少,是这个城市房地产业遭受重创的主要原因。

  她对网易财经说了一组数据:城市本来就小,满洲里城区本地人,或者说有满洲里户口的人,总共不会超过10万人。这是个什么概念?就是按照现有的房子,本地人家里都得有2-3套房子。继而分析道:如果实行房产税,大家还得都往外卖房子。

  这样的数据更直观的体现是,楼盘普遍存在空置率高的问题。方晓说,满洲里碧桂园分为别墅和洋房,通常一个单元楼6层,十二户。别说住满了,最多住三、四户。445577开奖结果。别墅就更空了。

  满洲里碧桂园被出租的概率,则因其所处的地理位置偏僻而变得渺茫。满洲里大多数是外来人口,即便是现在,依然还是外来人口多于本地人口。但现在的外来人口大多数是打工的,他们租房子越便宜越好,还愿意住在城里,(这样)更方便。

  楼市持续低迷,但一线城市房价仍在上涨。开发商们如今已将一二线城市当作救命稻草。

  满洲里碧桂园的问题,在碧桂园2015年中期报里得以体现:项目开始建设的日期是2007年7月23日,但截至中期报发布,项目已竣工面积为18.48万平方米,而整个项目的总建筑面积高达158.94万平方米。这意味着,在长达8年的时间里,该项目仅完成了11.6%。

  不过碧桂园相关负责人日前向网易财经解释,满洲里项目为2007年获取,满洲里受2008年金融危机影响,边贸经济大幅下滑,这个不可预见的风险是导致满洲里项目经营遭遇困难的原因所在。该人士认为,这种情况在碧桂园现有超过400个的项目中属于个案。

  满洲里的案例或许有些特殊。在中国大部分三四线城市,更多的是人口外流导致了人少。

  瑞信房地产分析师杜劲松在2014年的一份报告中写道:由于一二线城市有更多更好的就业机会,很多三四线城市的人口实际上一直在净流出,同时那些地方出售给开发商的土地快速增加,令房屋供过于求的情况雪上加霜。

  杜劲松收集的有关中国287个城市的人口数据显示,大约2/3的城市(多半是规模较小的中心城市)常住人口少于户籍人口,这表明人们一直在离开家乡城市。

  在距离满洲里3000多公里远的湖北省随州市,销售人员梅华熟练地介绍随州碧桂园的大致情况。

  我们目前的价格是3800(元)每平米,她顿了一顿,补充道,我们是学区房,您可以到网上查一下,碧桂园的楼盘,教育资源是很好的。在随后的交谈中,学区房这一重要信息被梅华强调了三遍。

  2015年年底,全国商品房库存7.18亿平方米。到了今年2月,库存面积上升到7.39亿平方米,增长率达到15.7%。

  您肯定是随州人。我觉得年轻人在外赚钱,还是回到家乡买房子各方面都比较合适。她极力劝说。

  和国内大多数碧桂园楼盘较为偏远不同,随州碧桂园位于市政规划城南新区,毗邻市政府新行政中心。但当被问及入住率时,梅华还是略微显得有些紧张,我实话说,别墅这块的确入住率不高。但洋房这块,目前的入住率还可以,大概有45%左右。

  无论是满洲里还是随州,在碧桂园多达278个项目列表中,绝非特例。网易财经梳理碧桂园2015年中期报项目列表发现,截至2015年6月30日,碧桂园国内在建、待建项目总计有236个,其中位于三四线个。

  而在在建项目中,2010年以前就已经实际动工,但至今开发率尚不足50%的,包括满洲里碧桂园、沈阳碧桂园、沈阳碧桂园太阳城、沈阳碧桂园凤凰城、韶关碧桂园太阳城、安庆碧桂园太阳城等。

  这些项目大多始建于2007至2009年,其中开发率最低的是沈阳碧桂园项目。该项目2007年9月8日开工,截至2015年碧桂园中期报发布时,已竣工面积为34.7万平方米,而该项目总建筑面积为119.4万平方米,仅建成29%。此外,碧桂园在沈阳的“沈阳碧桂园太阳城”项目、“沈阳碧桂园凤凰城”项目,分别开工于2008年、2009年,截至2015年碧桂园中期报发布时,分别建成39.6%、39%。

  61岁的杨国强从顺德做包工头起家,1992年首次开发顺德碧桂园楼盘,并逐渐将公司做成了中国最知名的房企之一。他的女儿杨惠妍,多次被胡润富豪榜评为中国女首富。

  2007年碧桂园在香港联交所主板挂牌上市,其后的一段时间里,碧桂园曾被视为战无不胜的地产沃尔玛。在那些主流竞争对手无暇顾及的三四线城市,碧桂园常以超大规模规划让地方政府无法抗拒。

  在碧桂园23年的发展历程中,三四线城市与郊区大盘一直是两大标签。红牡丹开奖结果,有业内人士将碧桂园的拿地模式总结为:碧桂园一直追求的是试图将郊区荒地变废为宝,让这些千百年来从未发挥过农耕作用却有山林野趣的荒山野岭,成为城里人远离喧嚣和污染的宜居之地。一些媒体甚至将碧桂园称为城镇化背景下的最大受益者。

  但碧桂园深耕三四线年之后遭遇困境。中国三四线城市的房地产市场大约从2013年开始变得疲软,库存高企,至今没有复苏的迹象。

  碧桂园承认其在三四线城市的整体库存量较大,但并非没有市场,甚至很多项目都取得了热销。

  中金公司首席经济学家彭文生此前曾表示,此前,人们将城镇化等同于盖更多的房子以及更大的投资规模。这使我们走到了目前问题丛生的境地。我们现已积累了大量金融风险,而这是无法长期持续的。

  当最大的优势成为整个行业的风险所在,碧桂园的问题亦随之凸显——盈利水平自2013年开始呈现下降趋势。

  数据显示,2011年、2012年,碧桂园的毛利率为34.5%、36.6%,2013年-2015年,毛利率分别下降至30.3%、26.1%和20.2%。2015年净利率下降至8.6%的个位数水平。2015年,碧桂园实现营业收入达1132.2亿元,同比增长33.9%;实现净利润97.12亿元,同比下降8.48%。

  2015年年底,标准排名研究院发布中国大陆城市鬼城指数排行榜,并统计了中国知名房企涉及鬼城的项目总建筑面积,以及它们入驻的鬼城数量,从而得出标准排名·2015 中国 30 大涉鬼 房企排行榜。

  榜单显示,以三四线城市为主战场的碧桂园,凭借进入常熟、烟台、钦州、威海、开平、滁州、海宁、茂名、太仓、周口、衢州、泰安、咸宁、连云港、呼伦贝尔和宜昌 16 大鬼城和 1318.9 万平方米的项目总建筑面积,牢牢占据标准排名·2015 中国 30 大涉鬼房企排行榜的第一名。

  中国近年来不断出现新鬼城。2015年年底,碧桂园获封标准排名研究院中国30 大涉鬼房企第一名。

  三四线城市仍处于去库存的调整期,易居研究院智库中心研究总监严跃进对网易财经评述道,由于此类城市楼市库存绝对值过大,即使有救市措施刺激也依然存在供应过剩风险,楼市出现全面回暖的可能性并不大。具体到碧桂园那些三四线城市的郊区大盘,在近几年要消化,基本上没太大的希望。

  但碧桂园相关负责人在回应网易财经时却表示,房地产行业在三四线城市整体库存量较大是事实,不过并不代表没有市场。作为外界口中的三四线之王,碧桂园是最了解这个市场的品牌房企,并且具有完备的产业链,所以在三四线城市推出的项目往往取得热销。去年,我们有53个项目获得地级市以上城市市场全年或开盘销售冠军。

  该负责人甚至以被一些媒体和机构看空的江苏太仓项目为例,来佐证自己的说法:我们的太仓碧桂园,去年12月初一开盘就卖了8亿元。

  不过,无法否认的是,在三四线城市房地产市场整体低迷的大背景下,2015年碧桂园开始将兴趣点转向在一线城市拿地,以及赴海外投资,比如到马来西亚填海造城。

  自2015年4月起,碧桂园开始以拥抱一二线的姿态攻城掠地。公司内部更是成立了特别工作团队,由联席总裁朱荣斌领衔专责一线亿元拿下上海市嘉定区徐行镇普通商品房用地。当时的新闻称,碧桂园将联合中国平安(601318.SH)打造中国房地产业首个众筹项目。

  7月28日,碧桂园联袂专业地产金融上市公司汇联金融服务(,以股权收购方式在深圳拿下新项目。项目占地约2.5万平方米,总建筑面积约10万平方米,将发展为集住宅、商业于一体的优质住区。这也是碧桂园23年来首次进入深圳主城区。

  仅仅一天后,碧桂园又宣布在广州市天河区开发新项目。项目占地约50亩,容积率为2.62。

  碧桂园在一二线城市攻城掠地无疑对自己的财务指标产生了影响。在今年3月15日的碧桂园业绩发布会上,碧桂园首席财务官吴建斌透露,去年年初预测全年买地花200亿元,最后花了将近500亿元,比原计划多了300亿元。

  年报显示,碧桂园2015年共新增172幅土地,新获取土地预期建筑面积3821万平方米,总代价为559亿元人民币,其中属碧桂园股东的总代价约427亿元。

  上述分析师称,碧桂园新增的土地储备中有约50%位于一二线城市,包括上海、南京和苏州。而进取的购地策略或是一把双刃剑:正面来说,这会增加公司的可售资源。负面来说,我们预测碧桂园2015/16年底止的总负债将分别达到842亿/1092亿元人民币(2014年底:642亿元人民币),净负债比率将由2015年6月底止的60%上升至2015/16年底止的80%/106%(公司目标:低于70%)。

  国际评级机构标准普尔近期对碧桂园的长期企业信用评级、未到期的优先无抵押票据的债务评级、大中华区信用体系长期评级均作了下调,原因是其利润率和财务杠杆恶化。

  标准普尔信用分析师黄仁斌表示,2015年碧桂园利润率的下降幅度超过标准普尔预期,而且激进的土地收购导致财务杠杆显著上升。标准普尔认为,由于碧桂园将继续激进收购土地以支持较高的可出售资源,因此其财务杠杆不会复苏至标准普尔此前预期的水平。

  碧桂园相关负责人向网易财经指出,市场认为碧桂园在大规模转向一二线城市,这实质上是一种误读,把握城镇化机遇才是碧桂园的优势,而一二线城市核心城区地段则是有益的补充。

  而针对相关评级机构对碧桂园的质疑,该负责人解释称,碧桂园一直采取较为稳健的财务政策,包括保持较高的现金水平、较为健康的债务水平等。平衡而优质的土地储备,对公司未来的利润率和现金流将有正面的影响。我们已为此和评级机构进行了多轮沟通,惠誉及穆迪均维持了对我司评级。其他评级机构的动作可能与其本身看淡中国经济和行业前景相关,对此我们将加强沟通。

  值得一提的是,在转型一二线城市的同时,碧桂园还加快了海外投资的步伐。2015年年底,碧桂园董事局主席杨国强在马六甲海峡画了一个圈——在马来西亚柔佛州的一片汪洋大海上投资2500亿元填海造城。

  这个名叫森林城市的项目,是碧桂园在马来西亚柔佛州的第四个项目,靠近丹绒古邦海域。工程将依靠填海形成,计划建成4个人工岛屿。项目由碧桂园控股公司和马来西亚企业Esplande Danga共同投资,双方分别占股60%和40%。

  然而碧桂园的海外投资项目选址,似乎仍未摆脱路径依赖的魔咒。一位曾考察过碧桂园森林城市项目的人士向网易财经直言:在一些营销资料和海报中,这个项目的位置都被标注为新加坡旁,其实旁字才是精髓。

  针对外界质疑碧桂园海外投资的“路径依赖”问题,碧桂园相关负责人表示,碧桂园在马来西亚拥有丰富的经验,已成为马来西亚最大的房企。此外,碧桂园在澳大利亚也开发了项目。不过,碧桂园的海外拓展暂时将以巩固已有成功市场为主。